深圳市国有土地使用权作价出资怎么操作?有哪些注意事项?(2020深圳土地出让)

admin 2024-02-06 12:23 阅读数 17 #政策法规

深圳市国有土地使用权作价出资怎么操作?搞清楚这个问题之前,我们先来理清一下基本知识:划拨、出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资(入股)、国有土地授权经营,这五种都属于国有土地配置方式。

其中,国有土地使用权作价出资,或者说入股,由于不像出让和划拨那么普遍,让人感到有些困惑。但只要把以下几个方面的问题搞明白,你就清楚应该怎么做了:

一、国有土地使用权作价出资的适用范围

一是适用于特殊企业改制的土地资产处置。国家以国有土地使用权作价出资(入股)政策是国家给改制国有企业的一项优惠政策,不是任何企业都可以享受的。现行政策规定,对于自然垄断的行业,提供重要公共产品和服务的行业,以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业,根据企业改革和发展的需要,主要采用授权经营和国家作价出资(入股)方式配置土地,国家以作价转为国家资本金或股本金的方式,向集团公司或企业注入土地资产。

在实践中,改制企业申请采取作价出资(入股)方式处置土地时,政府要严格审批。改制企业至少要具备两个条件:

1.拟进行改制的国有企业属于国家确定作为国家授权投资的机构或国家控股公司试点;

2.企业改制方案需要经过政府批准。

二是作为特定的有偿使用方式和供地方式,适用于政府对特定基础设施企业、公益企业的出资或PPP项目中政府出资。

二、相关要求

《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》(国土资发[1999]433号)中有关国有土地使用权作价出资入股的要求:

(1)对于自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业,以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业,根据企业改革和发展的需要,主要采用授权经营和国家作价出资(入股)方式配置土地,国家以作价转为国家资本金或股本金的方式,向集团公司或企业注入土地资产。

(2)对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业,原划拨土地可继续以划拨方式使用,也可以作价出资(入股)方式向企业注入土地资产。

(3)深化土地使用制度改革,完善和协调出让、租赁、作价出资(入股)、授权经营等不同处置方式之间的权责关系,降低国有企业土地资产配置的直接成本。国有企业改革时,可按规定自主选择土地资产处置方式,鼓励以货币、资本、股本等多种形态综合实现土地资产价值。

(4)土地资产处置时,要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本,合理确定土地作价水平。采用授权经营、作价出资(入股)方式处置土地资产的,按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金。

(5)进一步明确国家作价出资(入股)和授权经营土地使用权的权益。以作价出资(入股)方式处置的,土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押,改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价;以授权经营方式处置的,土地使用权在使用年期内可依法作价出资(入股)、租赁,或在集团公司直属企业、按股企业、参股企业之间转让,但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时,应报经土地行政主管部门批准,并补缴土地出让金。

(6)进一步明确外商投资企业用地政策,鼓励国有企业合理利用外资“嫁接改造”。国有企业与外资进行合资、合作,凡以出让、租赁、国家作价出资(入股)方式取得土地使用权的,不再另行缴纳场地使用费。

三、作价出资(入股)土地使用权的权能与登记

国家以国有土地使用权作价出资(入股)方式配置土地的,土地管理部门应当与被出资(入股)企业或企业的其他股东签订国有土地使用权作价出资(入股)合同,明确相应的作价出资额、股份数额和相应的权利义务。被出资(入股)企业应当依法向县级以上人民政府土地行政主管部门申请土地使用权登记,领取《不动产权证书》,依法取得作价出资(入股)国有土地使用权。

国有作价出资(入股)土地使用权的权能,与国有出让土地使用权权能一致,在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押;改变用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订变更协议,补缴不同用途的土地出让金差价。

国家对土地使用者依法取得的作价出资(入股)土地使用权,在约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

需要说明的是,作价出资(入股)土地使用权是与出让土地使用权并列的一种土地使用权,使用者取得作价出资(入股)土地使用权后,再次进行转让或作价出资的,受让单位或个人取得的土地使用权仍为作价出资(入股)土地使用权。

四、国有土地使用权作价出资的注意事项

1、土地出资是使用权出资,而不是所有权。

2、用于出资的土地使用权,必须是国有土地,而且经过有偿出让。

(1)能够作为财产权进行转让的只是国有土地使用权;

(2)从国家无偿取得使用权的土地,依法不能作为出资使用,必须先向国家补交土地出让金、办理土地变更手续。否则根据《公司法解释三》第8条规定,存在被人民法院认定为“出资人未依法全面履行出资义务”的风险。

(3)以集体所有的土地对外投资,则必须先将集体土地通过“招拍挂”途径变为国有土地。

3、用于出资的土地使用权应未设权利负担。

用于出资的土地使用权未设权利负担,土地使用权必须是干净的,没有抵押权之类的权利负担。《公司注册资本登记管理规定》第5条地2款规定,禁止“设定担保的财产等作价出资”《公司法解释三》第8条规定,“出资人以设定权利负担的土地使用权出资,公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的,人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内解除权利负担;逾期未解除的,人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。”

4、交付使用并办理土地使用权的过户登记,两项义务不可分割,否则股东没有全面履行出资义务。

《公司法解释三》第10条规定,“出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资,已经交付公司使用但未办理权属变更手续,公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的,人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续;在前述期间内办理了权属变更手续的,人民法院应当认定其已经履行了出资义务;出资人主张自其实际交付财产给公司使用时享有相应股东权利的,人民法院应予支持。

出资人以前款规定的财产出资,已经办理权属变更手续但未交付给公司使用,公司或者其他股东主张其向公司交付、并在实际交付之前不享有相应股东权利的,人民法院应予支持。”

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